快訊! MOODYS警告三藩市,西雅圖,曼哈頓商業不動產空置率將在未來一年翻倍

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快訊! MOODYS警告三藩市,西雅圖,曼哈頓商業不動產空置率將在未來一年翻倍

 

1.

 

以上綜合外電報告由 Peter Chao趙元成彙整

資料來源自MOODYS等公開信息

結論一 美國房地產市場熱絡在住宅與酒店公寓項目。

結論二 本週六美國可能面臨政府關門信心危機,美元可能走強後,週末走弱。

結論三 這些因素不會改變美聯儲12/13加息的決定。

結論四 年底美元流動性將會下降。

 

穆迪12/05發出警告:美國商業辦公地產面臨週期性轉捩點。供應增長、需求減少、估值泡沫三個現象一起出現,對於商業辦公地產項目可能是致命的。

報告提到,一方面積極的貸款審批提高了地產價值,審批的美國商辦地產價值遠超過金融危機前的峰值,特別是CBD地區

另一方面,許多主要城市的商辦地產項目不斷湧現,造成供應過量的現象。

2.

 

美國商辦地產變化趨勢:供應增加,需求減少(圖片來源:穆迪)

穆迪提醒,當許多城市出現供大於求的時候,最可能受到影響的就是CMBS市場。

CMBS即商業房地產抵押貸款支持證券,是資產證券化方式的一種,CMBS依靠商業地產的收入來還款。

 

三藩市、西雅圖空置率將翻倍

 

 

辦公空間的猛增和空置率的大漲,讓情況在短期內不容樂觀。

穆迪估計,2018年,美國辦公室空間年增速會達到過去三年的2倍;但是未來三年,辦公室的整體空置率會從目前的低位13%上漲至少1.5個百分點。

西海岸的三藩市和西雅圖將遭遇的情況可能最為嚴重。未來三年,這兩個城市的空置率很可能翻倍,超過12%。

3.

 

週期性轉捩點?

 

目前美國商辦地產體現出的特點,與商業辦公地產市場週期中的轉折期十分吻合。

穆迪指出,商辦地產市場有五個關鍵階段,第三階段轉折期的特徵就包括地產價值過高和供大於求。

1)經濟恢復期:地產需求增加;

2)經濟擴張期:空置率降低,租金增長;

3)轉折期:地產價值超過了建設成本和利潤,新項目不斷出現,供大於求;

4)經濟收縮期:需求降低,然而此前開工的項目仍在繼續為市場供應;

5)供需不平衡,空置率到達盯頂峰,地產價值下降。

 

 

曼哈頓地產已降溫?

 

美國商業地產降溫的趨勢此前已有跡可循。缺少了中國買家,曼哈頓大型辦公地產的銷量跌至了5年新低。商業房地產資訊網站Commercial Cafe當時的報告顯示,三季度,曼哈頓大型辦公地產的銷售額暴跌67%至9.91億美元,為5年來最低水準。而這一數字也只有2015年一季度峰值的十分之一。

 

此外,商業地產的成交數量也出現了下跌。三季度曼哈頓辦公地產成交數量同比下跌40%至6筆,均價則同比下跌19%。